代管經營Airbnb達人謝逸琦，目前管理超過40間房源，10年來累積大量實戰經驗。她分享經營Airbnb的3大核心秘訣，幫助房東在高度競爭的市場中脫穎而出。

掌握市場 靈活定價

Airbnb市場瞬息萬變，如今房源數量遠多於以往，競爭愈發激烈。回覆訊息的速度、房源整潔與特色，以及入住指引的清晰度，都會直接影響評價與曝光度。「有時候為提升訂房率，不得不降價。」謝逸琦舉例說，以前三房兩衛的短租日租可收250美元、入住率達8成，如今房源數量比2020年多3倍，降到150美元左右才有競爭力。

解決問題 提升體驗

除價格外，減少客人入住後的疑問與困擾，也是經營關鍵。謝逸琦表示，以前曾有一天接了20通房客來電，幾乎都是打來問鎖怎麼開、家電設備怎麼用。現在她乾脆直接拍攝教學影片，包含找房路線、開鎖方式、設備使用等信息，客人可以自行查看。這不僅減輕了管理負擔，也讓客人感受到貼心服務。

房源特色 依客群變化

過去Airbnb的賣點是「比酒店便宜」，但現在價格已不再是唯一吸引力，尤其在短租（幾天住宿）市場，房客更在意租房的特色與體驗。「短租客人多追求主題感，環境要非常乾淨整潔。」她建議，有預算的房東可以找軟裝設計師協助布置，讓房子更具辨識度。

至於中租（30天至半年）的房客，則重視地點便利性與居住舒適度，例如齊全的廚具、家具、家電等，甚至連鍋碗瓢盆都要備齊。謝逸琦說，很多中租客人是出差人士或房屋整修期間的臨時住客，因為住得久，所以更在意設備齊全與環境乾淨。

謝逸琦建議想開始著手經營Airbnb的新手說，第一步是了解當地法規。不同城市的短租規範差異很大，例如並非所有南加州地區都能做30天以下的日租，像大洛杉磯縣與大洛杉磯市的許多城市，都必須向市政府申請許可才能合法經營。

在定價上，她建議參考房子歷史價格紀錄、周邊房源行情，並依淡旺季調整策略。同時，房東必須維持高評分，因為若評價過低，房源將可能被Airbnb平台下架。

Airbnb短租市場，房客更在意租房的特色與體驗。(示意圖，取材自unsplash)Airbnb市場瞬息萬變，如今房源數量遠多於以往，競爭愈發激烈。(示意圖，取材自unsplash)