近来社交媒体上兴起一股「不良资产投资热」，许多广告声称原价300万美元的豪宅只要50万就能入手，吸引不少新移民与投资者争相投入。然而专家提醒，看似捡便宜的投资机会，往往暗藏法律与财务风险。

以橙县尔湾为例，近期就有两栋价值超过300万美元的独栋豪宅，因区区1万多美元的物业管理费（HOA Fee）未缴而遭法拍，背后更牵涉一场横跨中美的EB-5投资诈骗案与联邦资产冻结风暴。

根据橙县公共法拍纪录，两栋位于尔湾高机社区的独立屋分别收到「止赎通知」（Notice of Default），违约金额仅约1万美元出头，但房屋市值均超过300万美元。违约原因并非房贷未还，而是物业管理费长期积欠。

房屋所有权纪录显示，两栋豪宅皆属同一家公司名下。该公司为美国证券交易委员会（SEC）于2015年提告的EB-5投资诈欺案主体。SEC当年指控该公司主事人涉嫌挪用移民投资资金，原本承诺用于房地产开发计画的款项，却被用于支付个人豪车、子女教育及房产税等私人开支。案件曝光后，法院随即冻结该公司所有资产，并委派接管人统一管理。

也因此，名义上属于公司的房产，其实早已陷入法律与资金纠葛中。由于帐户遭冻结，任何日常支出，包括物业管理费、地税甚至维修费，都无法正常支付。最终，HOA成为「最小债主」，却依法拥有优先止赎权，率先启动拍卖程序。

南加地产专家、德伦学院创办人郑德伦指出，这类「欠小钱拍大房」案例极为罕见，一旦发生，往往意味着屋主陷入严重法律或财务纠纷。「一般情况下，若房屋仍有贷款，银行会在HOA之前介入；但若为全现金购屋、且屋主帐户遭法院冻结，HOA反而成为第一顺位债权人。」他表示，这种情况在法律上被称为「被动式破产」（Passive Insolvency），屋主未必恶意欠缴，而是因资产受限，连最基本支出都动弹不得。

郑德伦强调，这起事件可谓「假欠费、真崩盘」，HOA欠费只是冰山一角。「当资金炼崩裂、司法接管介入后，再富丽堂皇的豪宅，也可能因一笔小额欠费而被拍卖。」

目前，这两栋豪宅的拍卖程序已由HOA委托律师事务所接手，后续若拍卖顺利完成，最终成交价恐大幅低于市价。郑德伦指出，这类房产背后往往存在复杂状况。他说，近期在华人聚集区内，有不少市价4、500万美元的房屋，因欠缴2、3万美元的HOA费用而被拍卖，「这背后一定有不同寻常的故事。」

他解释，有些案件涉及欺诈、恐吓，或是屋主突然过世、遗嘱尚未完成导致资产无法处理；也有部分情况是屋主忘记缴费，未意识到HOA在加州法律下拥有极高优先权。另外，部分屋主的HOA支付与银行帐户绑定，但若银行帐户出现问题，也可能导致意外违约。

郑德伦提醒，若投资者在拍卖中买到这类房屋，实际上风险不小。「买下这个房子，只是买下了债权，但并不等于解决法律诉讼问题。若拍卖后未能解决相关诉讼，房屋无法顺利过户，先前支付的拍卖费用也可能打水漂，损失数万美元。」他指出，即使后续能处理法律程序，也须支付不小的律师费用，且诉讼过程往往长达两年以上，「许多人以为捡到便宜，其实是踩到大雷。」

对于如何避坑，郑德伦建议，投资不良资产前务必调阅该物业的产权报告书（Title Report），确认是否存在诉讼或留置权问题。「若产权报告书显示有法律诉讼，就一定要特别小心。」

他也提醒，近日不少华人社交媒体与自媒体平台出现以「不良资产投资可赚大钱」为名的群组与广告，声称原价300万的房子只要50万美元即可入手。「这些广告往往遮住房屋地址、资讯不透明，都是投资人应提高警觉的讯号。」郑德伦表示，购屋前应确保资讯公开透明，尤其涉及被冻结资产或法拍物件时，更应谘询专业律师与地产顾问，避免陷入法律纠纷。

尔湾近日两栋市价超过300万美元的房屋，仅欠1万美元HOA费用就被拍卖。专家提醒，看似捡便宜的不良资产投资机会，往往暗藏法律与财务风险。（示意图，选自尔湾市府网页）