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根据美国人口普查局的数据，洛杉矶县超过54%的住房单位由租客居住，因此驱逐案件（法律上称为“非法滞留诉讼”）十分常见。在洛杉矶，租赁市场活跃，但房东与租客之间的法律纠纷也日益增多，尤其是涉及驱逐程序时，房东往往面临复杂的法律要求和冗长的诉讼流程。若未能严格遵守法律程序，可能导致诉讼延误甚至败诉。 针对这一情况， 前检察官、现任南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.) ，近日在采访中特别就房东权益保护问题进行了深入解析，旨在为房东提供全面的法律解析，涵盖正当理由驱逐的类型、关键通知要求、诉讼流程，以及如何高效完成驱逐程序，确保您的权益得到最大保障。
《2019年加州租户保护法》（Assembly Bill 1482，简称AB 1482）于2020年1月1日生效，旨在保护加州住宅租户的权益。该法案主要规定：
1.租金上限：限制年度租金涨幅（通常不超过5% + 通货膨胀率，最高不超过10%）。
2.正当理由驱逐（Just Cause Eviction）：房东必须基于法定正当理由才能终止租约，适用于租客连续居住满12个月的情况。
郑博仁律师指出，值得注意的是，某些城市（如洛杉矶）的本地法规（如《租金稳定条例》RSO）可能比AB 1482更严格，房东需同时遵守州法与地方法规。
加州法律将正当理由驱逐分为两类：
指因租客违反租约条款而导致的驱逐，常见理由包括：
●未支付租金（可发出《3日付租或搬离通知》）
●从事犯罪活动
●违反租约重要条款（如未经许可转租、养宠物等）
●严重破坏物业
指租客无过错，但因房东合理需求而终止租约，例如：
●房东或其直系亲属需自住
●物业需拆除或大规模翻新
●政府命令要求物业腾空
郑博仁律师提醒业主注意：洛杉矶县的 COVID-19 驱逐禁令（正式名称为“COVID-19 租户保护决议”）已于 2023 年 3 月 31 日到期，不再适用于与疫情相关的租金未支付或其他 COVID-19 相关原因的驱逐保护。然而，2025 年 2 月 26 日，洛杉矶县政委员会通过了一项新的县范围内的驱逐禁令，以应对 2025 年 1 月的野火灾害。此禁令适用于在 2025 年 2 月 1 日至 7 月 31 日期间因野火导致收入减少至少 10% 的符合条件的租户。受影响的租户必须在每月租金到期后的七天内向房东提交财务困难的自我认证，并在 2025 年 7 月 31 日之前偿还未支付的租金。此禁令适用于洛杉矶县的所有地区，包括市辖区和非建制地区。因此，尽管 COVID-19 相关的驱逐保护已结束，但目前存在一项与 2025 年野火相关的临时驱逐禁令。如果您或他人受到野火的经济影响，可能符合该禁令的保护条件，房东需咨询律师确认合法性。
1. 3日付租或搬离通知（Cal. Civ. Proc. Code § 1161(2)）
若租客未按时支付租金，房东可发出此通知，要求租客在3个工作日内付清欠款或搬离。若租客未履行，房东可向法院提起非法滞留诉讼。
2. 3日纠正违约或搬离通知（Cal. Civ. Proc. Code § 1161(3)）
适用于租客违反租约条款（如养宠物、噪音扰民等），房东需明确列出违约行为及纠正方式。若租客未在3日内纠正，房东可进一步采取法律行动。
3. 3日无条件搬离通知（Cal. Civ. Proc. Code § 1161(4)）
针对严重违约行为（如非法活动、重大财产损坏），租客无纠正机会，必须立即搬离。
1.发出通知：根据驱逐理由选择正确的通知类型（3日、30日、60日或90日通知）。
2.提交非法滞留诉讼：若租客未遵守通知，房东可向法院提起诉讼。
3.租客答辩：租客有5天时间回应诉讼，否则房东可申请默认判决。
4.庭审与执行：若案件进入庭审，房东需证明驱逐理由合法。胜诉后，法院将签发《占有令状》（Writ of Possession），由警长执行强制搬离。
由于加州驱逐法规复杂，尤其是AB 1482和地方法规的叠加适用，房东极易因程序错误导致诉讼失败。专业律师可提供以下帮助：
●确保通知合法有效，避免因技术性问题被法院驳回。
●代理全程法律程序，包括文件提交、庭审辩护等。
●应对租客抗辩，例如租客以“疫情影响”或“维修问题”为由反驳驱逐。
●协助处理特殊规定，确保驱逐符合当前法律要求。
驱逐租客是一项高度法律化的程序，任何细微的疏漏都可能导致案件被驳回或延迟。从正确送达通知到法庭诉讼，每个环节都需要严谨的法律策略支持。郑博仁律师事务所（Law Offices of Paul Cheng）房屋租赁法律师团队深耕南加州房地产法律事务，尤其在非法滞留诉讼领域拥有丰富经验，能够为房东提供精准、高效的法律服务，确保您的物业权益得到有力维护。
如果您正面临租客驱逐问题，或对加州的租赁法规存在疑问，请立即联系我们的专业团队进行咨询。拨打 (626) 356-8880，让郑博仁律师事务所成为您最坚实的法律后盾。郑博仁律师事务所房屋租赁法拥有丰富的非法滞留诉讼经验，致力于为房东提供高效、合规的法律服务。我们的服务包括：
●评估驱逐理由的合法性
●起草与送达法律通知
●代理诉讼及强制执行程序
如果您针对加州的相关法律有任何疑问，欢迎与我们经验丰富的律师团队联络，捍卫您的权利。您可以致电888-356-4937或发送邮件到郑博仁联合律师事务所中文团队CN@pprclaw.com。
联系方式：
电话：(888) 381-4244
电邮：info@pprclaw.com
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