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位於馬裡布（Malibu）北邊約10哩的橡樹公園市（Oak Park），一間康斗（condo）的屋主在自己的單位裡修改一個未經HOA（homeowners association，業主協會）核准的門框上一塊擋板（doorway）。HOA令她限期恢復原樣，否則每天將罰款500美元。
正當金吉娜（Jinah Kim，音譯）氣憤憂慮之際，7月1日那天突然出現了一個奇蹟，紐森州長簽署一項新法，嚴格限制HOA的權限；而且違反社區規定的行為，每項最多只能罰到100美元，該法當天立即生效。反HOA的律師聲稱新法早就應該出台，而遊說者則認為限制HOA將導致居民任意違犯社區規則，讓社區秩序敗壞、生活品質惡化。
此事起於金吉娜想修改自家單位裡辦公室與餐廳之間的通道，使之更通暢不必低頭走過，HOA沒有批准她的申請。但她還是照做了，她覺得這樣做無妨，畢竟這扇門完全在她家裡面，外面根本看不見。然而3月的某一天，社區經理透過敞開的車庫門偷窺她家內部，看到了正在裝修的門上擋板，第二天她就收到了通知。
這宗隱私被侵犯的事件本身已令人震驚，但不遵守規定的代價更慘重：一開始是100美元罰款，然後從7月10日開始，每天最高罰款500美元，每周最高罰款3500美元，直到她把門道恢復舊觀為止。
但7月1日那天，州長紐森簽署了眾議會第130號法案（Assembly Bill 130），當天立即生效。金吉娜的HOA噩夢就此煙消雲散，她的違規罰款也被限制在100美元。
「這真的改變了遊戲規則，」金吉娜說。 「多年來，業主協會隨心所欲地讓整個社區屈服於他們的淫威之下。現在，這種情況已經不會發生了。」
今年6月，紐森推動AB 130法案在州議會通過並簽署成為法律，令產業專家和業主協會遊說者措手不及。該法案在最後一刻對加州的業主協會法律進行了重新定義，總體目標是透過放寬「加州環境品質法」（California Environmental Quality Act）中許多項目的規定以加速房屋建設，同時也修訂了管理業主協會的架構—「戴維斯-史特林法」（Davis-Stirling Act）。
最大的變化是什麼？業主協會（HOA）的罰款現在最高為每項違規100美元，除非違規行為是對健康或安全造成影響。想把房子刷成霓虹綠？100美元。想在自家前院整年豎立一個巨大的萬聖節骷髏？100美元。
該法案還禁止對違規行為收取利息和滯納金（late fees），並禁止業主協會（HOA）對在聽證會之前已解決了違規問題的房主進行處罰。如果房主不同意委員會在聽證會上的調查結果，該法案允許房主申請內部爭議解決（internal dispute resolution）。
對於長期以來一直抱怨業主協會（HOA）過於激進、嚴格和專橫的房主來說，這是一場巨大的勝利。而對於這些變化讓他們措手不及的業主協會來說，這無疑是一次沉重的打擊。
Tinnelly Law Group律師事務所的律師彼得斯（Dyanne Peters）表示，她一直在關注這項改變，但他們最初是更關注另一份法案。HOA條款最初包含在參議會第681號法案（SB 681）中，由州參議員瓦哈卜 (Aisha Wahab，代表海沃的民主黨員) 起草。
彼得斯表示，HOA遊說團體正在就SB 681進行談判，並已達成共識。但6月27日，SB 681中的HOA條款突然被添加到AB 130法案中，並在三天後就獲得通過，令HOA行業大為震驚。「對於整個行業來說，這令人震驚，」她說。「每個人都在努力應對這個突如其來的變化。」
彼得斯說，沒人喜歡被人罰款，但她指出，罰款並非業主協會的賺錢工具。相反的，它們是用來威懾擾亂社區秩序的行為。
例如，如果一個社區不允許房屋用作Airbnb等短期出租房源，而房主若違反規定，只需一次性支付100美元；他們很可能會直接支付罰款，然後繼續出租房屋。或者，如果居民想蓋一道巨大的圍欄，但又不想走建築審批流程，就乾脆自掏腰包，想蓋什麼就蓋什麼，反正只會被罰100元。
彼得斯說：「這會令很多守法的屋主沮喪，因為這些新規定束縛了業主協會的行動。它剝奪了業主協會（HOA）管理自身社區的能力。客戶打電話問我們：「這有什麼意義？」」
然而，該法案也為業主協會（HOA）留了一條生命線，規定如果「對公共區域或其他協會成員的財產造成不利的健康或安全影響」，罰款可以超過100美元。
彼得斯表示，協會應該仔細研究新規定，找出哪些行為可能構成健康或安全違規，然後通過決議，以書面形式明確規定某些行為（例如超速行駛或飼養攻擊性寵物）會對健康或安全造成影響，因此應處以超過100美元的罰款。
卡爾森 (Luke Carlson) 是一位專門處理業主協會 (HOA) 糾紛的律師，他稱這項法案是「早就應該進行的糾正」。「AB 130不僅僅是一項法律——它表明州政府終於開始聽到那些長期默默忍受的屋主的心聲，」卡爾森說道，他是「糟糕的業主協會：屋主走向戰爭並奪回權力的指南」(Bad HOA: The Homeowner's Guide to Going to War and Reclaiming Your Power) 一書的作者。
卡爾森表示，由於房價飆升，南加州的業主協會 (HOA) 顯得尤為激進。因為房產價值高昂，維護一個保持高價值、沒有問題的社區至關重要。但他也表示，當一個協會運作不良時，它往往會利用自身權力，武斷地做出決定或給予優惠待遇，直到有人發聲反對為止。
「大家都認為不良的HOA是壞事，需要立法改革來阻止它們，」他說。在加州，HOA的恐怖故事比比皆是。加州是全美HOA數量最多（超過5萬個）的州，HOA內房屋數量也最多（468 萬套），比排名第二的佛羅裡達州多出約 100萬套。根據加州業主協會統計，超過三分之一的加州人居住在HOA社區，擁有房屋的人中近三分之二歸HOA管轄。
在康曲科士達縣（Contra Costa County）的聖拉蒙市（San Ramon），一名婦女因為用耐旱植物替換草坪而被罰款。在屋崙（Oakland），HOA正在安裝監視器來追蹤車輛，並將數據與警方分享。去年，洛杉磯時報深入調查了聖塔蒙尼卡一個業主協會內部發生的重大盜款和洗錢指控。
金吉娜是范杜拉縣橡樹公園市Shadow Ridge社區的居民，她想除掉辦公室和餐廳之間門上的障礙物。之前的房主用一塊石灰板遮住門的頂部，來掩蓋上方的水管，但金吉娜已經厭倦了每次都要彎腰通過牆底下的困擾。
業主協會拒絕了她最初的修改請求，因為這項工作需要短暫關閉共用水源並重新佈置管道。但金吉娜還是請了承包商來做。這項工作只花了一個小時就完成了。
幾個月後，社區經理發現了這個未經授權的修改。第二天，她收到了四封違規通知：一封是關於門，一封是關於在車庫裡安裝電動車充電器，一封是關於她家的狗沒有拴繩，還有一封是關於在陽台上鋪了未經許可的地毯。
「我家的這個門，別人都看不到，也不會受到影響，」金吉娜說。 「我感覺就像在走廊上不小心撞到別人，然後就被判了死刑。」她解決了狗和地毯的違規問題，並正在就電動車充電器的違規問題提出上訴。但她拒絕把門改回原樣。
6月27日，金吉娜收到一封信，信中說由於門工程改變了共用管道的路線，她需要自己掏腰包把門恢復原樣，還要額外支付100美元罰款。如果到7月10日還沒解決這個問題，每天最高會被罰款500美元。
但AB 130法案突然出現以後，截止日期很快也過去了。她還沒有收到業主協會（HOA）的任何消息，而業主協會也沒有回應她請求置評的訊息。「這個奇蹟真是讓我鬆了一口氣。每天500美元的罰款懸在我頭上，真是讓我焦慮萬分，」金吉娜說。
她承認，這套新的規定可能會讓某些房主蓄意違規並逍遙法外。但就目前而言，她很高興不用再每次走過餐廳與辦公室之間時，頭又撞到石灰板上了。
She faced $500 daily HOA fines for an unapproved door. A new state law saved her
https://www.latimes.com/california/story/2025-08-01/its-a-gamechanger-in-a-surprising-twist-hoa-fees-are-now-capped-at-100
金吉娜站在修改後的門道，這項未經HOA核准的修改，本來會受到每天500美元的鉅額罰款。(洛杉磯時報╱Al Seib攝影)
照片左邊是修改之前的道，前任屋主用一塊石灰板裝在門的上方以遮掩管道；金吉娜為了不要撞到頭，垂降了幾條紅膠帶警告自家人要低頭。為了讓照片顯出管道，金吉娜把那塊石灰板鋸出一個長方形的洞。照片右邊是修改之後的門，石灰板沒有了，管道被移到天花板之上。(金吉娜提供)
金吉娜在Shadow Ridge社區中步行健身。她說：「AB 130真的改變了遊戲規則。許多年來業主協會隨心所欲地讓整個社區屈服於他們的淫威之下。現在，這種情況已經不會發生了。」(洛杉磯時報╱Al Seib攝影)
金吉娜所住的康斗社區。(洛杉磯時報╱Al Seib攝影)
范杜拉縣橡樹公園市 Shadow Ridge 社區的入口。(洛杉磯時報╱Al Seib攝影)
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